Agevolazione Prima Casa in Successione: Come Risparmiare sulle Imposte

Erediti una casa da un genitore. Il valore catastale rivalutato è €200.000. Le imposte ipotecaria e catastale ordinarie sono il 2% e l'1%: €4.000 + €2.000 = €6.000 da versare. Se invece hai diritto all'agevolazione prima casa, paghi €200 per l'ipotecaria e €200 per la catastale: €400 totali. Una differenza di €5.600 che molti eredi perdono semplicemente perché non sapevano che questa agevolazione esistesse.

L'agevolazione prima casa non è riservata solo a chi compra un immobile. Si applica anche quando si riceve una casa in eredità. Le condizioni sono precise — e verificarle prima di presentare la dichiarazione di successione è fondamentale.

Cos'è l'agevolazione prima casa nella successione

L'agevolazione prima casa riduce drasticamente le imposte dovute per il trasferimento di un immobile residenziale. In caso di successione, si applica alle imposte ipotecaria e catastale che si pagano quando la proprietà dell'immobile viene trasferita agli eredi attraverso la voltura catastale.

Senza agevolazione:

• Imposta ipotecaria: 2% del valore catastale rivalutato
• Imposta catastale: 1% del valore catastale rivalutato

Con agevolazione prima casa:

• Imposta ipotecaria: €200 fissi
• Imposta catastale: €200 fissi

L'agevolazione non riguarda l'imposta di successione (che dipende dal grado di parentela e dalle franchigie), ma le imposte di trascrizione e voltura dell'immobile — che si pagano a prescindere dall'imposta di successione.

Chi ha diritto all'agevolazione

Le condizioni per accedere all'agevolazione prima casa nella successione sono cumulative: devono essere tutte soddisfatte dall'erede che intende beneficiarne.

1. L'immobile deve essere a destinazione residenziale non di lusso

L'immobile ereditato deve essere un'abitazione (categorie catastali A/1, A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11 — non A/8 ville e A/9 castelli o palazzi di rilevante pregio). Immobili commerciali, terreni o abitazioni di lusso non danno accesso all'agevolazione.

2. L'immobile deve trovarsi nel comune di residenza dell'erede (o dove lavora)

L'erede deve essere residente nel comune dove si trova l'immobile, oppure deve lavorare in quel comune. In alternativa, l'erede può impegnarsi a trasferire la propria residenza nel comune entro 18 mesi dalla presentazione della dichiarazione di successione. Questo impegno va dichiarato espressamente nella dichiarazione.

3. L'erede non deve essere già titolare di altra prima casa

L'erede non deve possedere, nemmeno in comproprietà, un'altra abitazione acquistata con i benefici prima casa su tutto il territorio nazionale. Può invece essere proprietario di abitazioni acquistate senza agevolazione.

Una novità importante del D.Lgs. 139/2024 (in vigore dal 1° gennaio 2025) ha chiarito un punto a lungo dibattuto: l'agevolazione si applica anche all'erede che già abita nell'immobile ereditato, anche se non è ancora formalmente residente lì — ad esempio perché conviveva col defunto ma la residenza anagrafica era registrata altrove. In questi casi, l'erede può dichiarare di impegnarsi a trasferire la residenza entro 18 mesi, oppure dimostrare la convivenza di fatto.

L'agevolazione è individuale: si applica all'erede che soddisfa le condizioni, non automaticamente a tutti i co-eredi. Se tre figli ereditano la stessa casa in comproprietà, ma solo uno di loro ha i requisiti (risiede nel comune, non ha altre prime case), solo quell'erede paga le imposte ridotte sulla sua quota. Gli altri pagano le aliquote ordinarie sulle rispettive quote.

Come si richiede: procedura pratica

L'agevolazione non è automatica. Va dichiarata espressamente nella dichiarazione di successione che si presenta all'Agenzia delle Entrate.

I passi concreti:

Passo 1 — Verifica preventiva dei requisiti Prima di presentare la dichiarazione, verificate: la categoria catastale dell'immobile (deve essere residenziale non di lusso), la vostra residenza attuale, eventuali altri immobili posseduti con agevolazione prima casa. Questa verifica si fa con la visura catastale dell'immobile e la visura ipotecaria del vostro nominativo.

Passo 2 — Dichiarazione in successione Nel modello di dichiarazione di successione (sezione dedicata agli immobili), selezionate l'opzione che attiva l'agevolazione prima casa. Dovete dichiarare sotto la vostra responsabilità:

• Di voler beneficiare dell'agevolazione
• Di non essere titolare di altra abitazione in Italia acquistata con i benefici prima casa
• Di essere residente nel comune (o di impegnarvi a trasferire la residenza entro 18 mesi)

Passo 3 — Pagamento delle imposte ridotte Con la dichiarazione validata, le imposte ipotecaria e catastale vengono calcolate in misura fissa (€200 ciascuna). Il pagamento avviene tramite modello F24 con i codici tributo specifici.

Passo 4 — Trasferimento di residenza (se necessario) Se avete dichiarato l'impegno a trasferire la residenza, dovete completare il cambio anagrafico entro 18 mesi dalla data di presentazione della dichiarazione di successione. Il mancato adempimento comporta la decadenza dall'agevolazione.

Quanto si risparmia: un esempio concreto

Facciamo un esempio con un appartamento di medie dimensioni in una città del nord Italia.

Dati:

• Valore catastale dell'immobile: €150.000
• Rivalutazione catastale (coefficiente 1,05): €157.500 (base imponibile per le imposte)
• Due eredi: un figlio residente nel comune dell'immobile (requisiti soddisfatti) e un figlio residente in altra città (requisiti non soddisfatti)
• Quota di ciascun erede: 50%

Calcolo senza agevolazione per entrambi:

• Base imponibile per ciascuno: €78.750 (50% di €157.500)
• Imposta ipotecaria (2%): €1.575 ciascuno
• Imposta catastale (1%): €787 ciascuno
• Totale per entrambi: €4.724

Calcolo con agevolazione per il figlio residente:

• Figlio A (residente): imposta ipotecaria €200 + catastale €200 = €400
• Figlio B (non residente): imposta ipotecaria €1.575 + catastale €787 = €2.362
• Totale per entrambi: €2.762

Risparmio del figlio A grazie all'agevolazione: €1.962

Su immobili con valore catastale più alto — frequente in città come Milano o Roma — il risparmio sale proporzionalmente. Su un immobile con base imponibile di €300.000, il risparmio per un singolo erede supera €4.000.

Perdita dell'agevolazione: quando decade e le conseguenze

Chi ottiene l'agevolazione si assume degli obblighi precisi. La decadenza scatta in questi casi:

Mancato trasferimento di residenza entro 18 mesi: se avete dichiarato l'impegno e non lo avete rispettato, perdete l'agevolazione. L'Agenzia delle Entrate recupera le imposte ordinarie (meno quelle già versate) e applica una sanzione del 30% più gli interessi legali.

Vendita dell'immobile prima di 5 anni: se vendete la casa ereditata con agevolazione prima casa entro cinque anni, decadete dall'agevolazione — a meno che non acquistiate un'altra prima casa entro un anno dalla vendita.

Acquisto di altra prima casa nello stesso periodo: se dopo aver beneficiato dell'agevolazione acquistate un'altra abitazione con i benefici prima casa, scatta la verifica di compatibilità e possibile decadenza.

La decadenza comporta sempre il pagamento della differenza tra le imposte ordinarie e quelle ridotte già versate, più la sanzione del 30% e gli interessi legali. Si tratta di importi significativi: vale la pena evitarla pianificando bene fin dall'inizio.

Un'ultima cosa da sapere: se al momento della dichiarazione di successione non avete richiesto l'agevolazione prima casa pur avendone diritto, potete presentare una dichiarazione integrativa per recuperarla, a patto che i termini per la rettifica non siano scaduti. Non sempre è possibile, ma vale la pena verificarlo con un professionista se avete presentato la dichiarazione di successione negli ultimi anni senza richiedere il beneficio.

Comprendere quale regime fiscale si applica alla vostra situazione specifica — primo immobile, comproprietà, residenza in altro comune — è uno dei passi più importanti nella gestione di una successione con immobili. La Guida alla Successione Ereditaria in Italia include una sezione dedicata alle imposte sugli immobili ereditati: agevolazione prima casa, calcolo della base imponibile, voltura catastale e casi particolari come l'usufrutto o la nuda proprietà.

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