相続登記を自分でやってみた：義務化・過料・オンライン申請の完全ガイド

「司法書士に頼んだら15万円と言われた。でも過料が怖いし、自分でやれるならやってみたい」——こうした声が相続登記の義務化（2024年4月1日施行）以降、一気に増えている。

結論から言えば、相続登記は自分でできる。複雑な事案（争いがある・相続人が海外在住・数次相続が絡む）でなければ、書類の準備に正確に取り組めば、法務局の無料相談窓口を活用しながら自力で申請まで完了できる。

相続登記義務化の内容と過料

改正不動産登記法（2024年4月1日施行）により、不動産（土地・建物）を相続によって取得した人は、その取得を知った日から3年以内に所有権移転登記を申請することが義務となった。

過料：10万円以下。正当な理由なく義務を怠った場合に科される。

「過去の相続」にも適用される点が重要だ。2024年4月1日以前に相続が発生していた場合は、2027年3月31日（施行日から3年）が事実上のデッドラインとなる。

遺産分割がまとまらない場合の暫定措置

相続人の間で遺産分割協議が調わず、誰が不動産を取得するか決まっていない場合でも、「相続人申告登記」という暫定措置を3年以内に申請することで、登記義務を一時的にクリアできる。ただしこれは本登記ではなく、遺産分割が正式に成立してからさらに3年以内に本登記を行う義務が生じる。

登録免許税の計算方法

相続登記の申請時には国税として「登録免許税」を納める。

税率

• 法定相続人が取得する場合：固定資産税評価額の0.4%
• 遺贈（遺言による贈与）で法定相続人以外が取得する場合：固定資産税評価額の2.0%

計算式：固定資産税評価額（1,000円未満切り捨て）× 0.4%（100円未満切り捨て）

例：固定資産税評価額が2,500万円の土地の場合 → 25,000,000円 × 0.4% = 100,000円

100万円以下の土地の免税措置（2027年3月31日まで）

固定資産税評価額が100万円以下の「土地」については、登録免許税が全額免税になる特例がある（租税特別措置法第84条の2の3）。ただし、この免税を受けるには登記申請書の登録免許税欄に「租税特別措置法第84条の2の3第1項により非課税」と明記しなければならない。記載がない場合、通常通り課税される。

自分で相続登記を申請する手順

STEP 1：必要書類を揃える

被相続人（故人）に関する書類

• 出生から死亡までの連続した除籍謄本・改製原戸籍謄本（各750円）
• 住民票の除票（300円）

不動産に関する書類

• 固定資産税評価証明書（不動産所在地の市区町村役場、300〜400円）
• 登記事項証明書（法務局窓口またはオンライン申請、600円）

相続人に関する書類

• 相続人全員の戸籍謄本（450円/通）
• 遺産分割協議書（自作可。全員の実印押印が必要）
• 相続人全員の印鑑証明書（300円/通）

STEP 2：登記申請書を作成する

法務局のウェブサイト（minpou.moj.go.jp）に申請書のひな型がある。主要記載項目：

• 登記の目的：「所有権移転」
• 原因：「（死亡年月日）相続」
• 相続人：不動産を取得する相続人の住所・氏名（名義人となる人）
• 被相続人：故人の住所・氏名
• 不動産の表示：登記事項証明書の記載と一字一句同じに書く
• 登録免許税：計算した金額を記入

不動産の表示は登記事項証明書の記載と完全に一致させること。「〇〇市〇〇町1丁目1番1」と登記簿に書いてあれば、それをそのまま転記する。「番地」と「番」の違いで差し戻される。

STEP 3：法務局の無料相談窓口を活用する

各法務局では予約制の「登記相談窓口」（1回20分）を無料で実施している。申請書の下書きと揃えた書類一式を持参し、「これで申請できますか？」と確認を求めるのが最も確実な方法だ。

1回の相談では全部チェックしてもらえないこともある。複数回通うことを前提に、毎回「何が足りないか」を具体的にメモして次回に活かす。

STEP 4：申請書を提出する

不動産の所在地を管轄する法務局（登記所）に申請書と書類一式を持参する。窓口提出でも郵送でも申請できる。

登録免許税は収入印紙で納付する。郵便局やコンビニで購入し、申請書に貼付する。

オンライン申請（登記・供託オンライン申請システム）の使い方

法務省の「登記・供託オンライン申請システム（登記ねっと）」を使えば、法務局に足を運ばずに申請できる。

オンライン申請のメリット

• 24時間申請受付（ただし処理は平日のみ）
• 登録免許税をインターネットバンキングで支払える（収入印紙不要）
• 登録免許税が通常より400円安くなる（電子申請軽減措置）

準備が必要なもの

• マイナンバーカード（電子署名に使用）
• ICカードリーダー（マイナンバーカード対応のもの）
• 申請書をPDF/XMLで作成する環境

電子署名が必要なため、パソコンに不慣れな方には紙申請の方が簡単な場合もある。

自分で申請する際の典型的な失敗

失敗1：名寄帳を確認せずに一部の不動産の登記を漏らす 固定資産税納税通知書には載っていない私道（共有持分）や農地が存在する場合がある。不動産所在地の市区町村役場で「名寄帳（なよせちょう）」を取得し、故人が所有していた全不動産を確認してから申請に臨む。

失敗2：翌年度の固定資産税評価証明書で計算を間違える 固定資産税評価額は毎年4月1日に更新される。登録免許税の計算には「登記申請をする年度（4月1日現在）の評価額」を使う。古い証明書を使うと差し戻される。

失敗3：遺産分割協議書の不動産表記が登記簿と一致しない 遺産分割協議書に記載する不動産は「地番（番地ではない）」「地目」「地積」を登記事項証明書の記載と一字一句同じにする必要がある。

コスト比較：自分で vs 司法書士

評価額4,000万円の場合の登録免許税は160,000円。書類実費を合わせても25万円以内で完了できることになる。司法書士に頼めばここに5万〜15万円が加わる。

まとめ

• 相続登記は2024年4月1日から義務化。3年以内に申請しないと10万円以下の過料
• 登録免許税は固定資産税評価額の0.4%（法定相続人が取得する場合）
• 100万円以下の土地は2027年3月まで免税。申請書への法文記載が必須
• 自分で申請する場合、法務局の無料相談窓口（1回20分）を積極的に活用する
• 名寄帳で全不動産を確認し、登記漏れを防ぐ

申請書の作成テンプレートと、登録免許税の自動計算シートを含む相続手続きガイド — 日本の遺産整理を用意している。初めて法務局に臨む方の「事前質問整理カード」も収録しており、窓口での差し戻しを最小限に抑えるよう設計した。

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