Visura catastale e voltura per successione: cosa fare e quando

Quando un defunto possedeva immobili, la successione non si chiude con la dichiarazione all'Agenzia delle Entrate. C'è un secondo passaggio obbligatorio: la voltura catastale, cioè l'aggiornamento del registro catastale che fa risultare gli immobili intestati agli eredi invece che al defunto. Senza questo passaggio, il catasto continua a indicare una persona morta come proprietaria degli immobili, e ogni futura compravendita o ipoteca diventa un problema.

Cos'è la visura catastale e perché serve per la successione

La visura catastale è un documento che riepiloga i dati di un immobile (identificativo catastale, categoria, classe, rendita, intestatari) estratto direttamente dalla banca dati del catasto italiano. È un documento pubblico, che chiunque può richiedere online tramite il sito dell'Agenzia delle Entrate o agli sportelli fisici.

Per la successione, la visura catastale serve a tre scopi:

Prima della dichiarazione di successione: per raccogliere i dati precisi degli immobili del defunto (comune, foglio, particella, subalterno, categoria catastale, rendita). Questi dati devono essere inseriti esattamente nel modello di dichiarazione. Un errore anche minimo (foglio sbagliato, rendita errata) blocca la voltura automatica.

Per il calcolo delle imposte: la rendita catastale indicata nella visura è la base di partenza per calcolare il valore catastale rivalutato su cui si applicano le imposte ipotecarie e catastali.

Per verificare l'assenza di difformità: se l'immobile ha subito modifiche (ampliamenti, ristrutturazioni) che non sono stati aggiornati al catasto, la planimetria catastale potrebbe non corrispondere allo stato attuale. Prima di vendere l'immobile ereditato, questa difformità va regolarizzata.

Come richiedere la visura catastale del defunto

La visura catastale è un atto pubblico: chiunque può richiederla, non solo gli eredi. Si può ottenere:

• Online: sul sito dell'Agenzia delle Entrate, sezione Servizi Catastali. Accesso con SPID, CIE o CNS. Il servizio è gratuito per i soggetti privati.
• Agli sportelli: presso le sedi dell'Agenzia delle Entrate-Territorio. È necessario conoscere il comune e il codice fiscale del defunto, oppure l'indirizzo dell'immobile.
• Tramite intermediari: notai, commercialisti e agenzie immobiliari possono ottenerla per conto degli eredi.

Se non si conosce l'elenco preciso degli immobili posseduti dal defunto, si può richiedere una visura per soggetto: inserendo il codice fiscale del defunto, il sistema restituisce tutti gli immobili intestati a quel soggetto in tutta Italia. Questo è il modo più sicuro per non dimenticare immobili nella dichiarazione di successione.

Quando e come fare la voltura catastale

La voltura catastale è l'aggiornamento del catasto che trasferisce la titolarità degli immobili dal defunto agli eredi. È un obbligo di legge che deve essere effettuato entro 30 giorni dalla registrazione della dichiarazione di successione.

Dal 2024, con il sistema telematico integrato, la voltura catastale viene avviata automaticamente dall'Agenzia delle Entrate subito dopo la registrazione della dichiarazione di successione online. Gli eredi non devono presentare una richiesta separata se la dichiarazione è stata compilata correttamente con tutti i dati catastali.

Questo meccanismo automatico funziona però solo quando:

• La dichiarazione di successione è stata presentata telematicamente (non cartacea)
• I dati catastali nella dichiarazione sono completi e corretti
• Non ci sono difformità tra i dati della dichiarazione e quelli del catasto

Se la voltura automatica non parte o viene rifiutata per errori, è necessario presentare manualmente una richiesta di voltura agli sportelli dell'Agenzia delle Entrate-Territorio, allegando la copia della dichiarazione di successione registrata.

Quanto costa la voltura catastale

La voltura catastale comporta il pagamento del tributo speciale catastale, che viene versato insieme alle altre imposte tramite modello F24 al momento della presentazione della dichiarazione di successione.

L'importo del tributo speciale dipende dal numero di immobili da volturare e dalla tipologia. Non è un costo elevato, ma va incluso nel totale delle imposte da versare.

L'errore più comune: confondere voltura catastale e trascrizione ipotecaria

Questi sono due aggiornamenti diversi che riguardano due registri diversi:

• La voltura catastale aggiorna il catasto (che indica le rendite e le intestazioni per fini fiscali) ed è gestita dall'Agenzia delle Entrate-Territorio
• La trascrizione ipotecaria aggiorna i Registri Immobiliari (che indicano la proprietà legale degli immobili e i gravami) ed è gestita dalla Conservatoria dei Registri Immobiliari

Entrambi devono essere aggiornati per la successione. La trascrizione ipotecaria avviene tramite il pagamento dell'imposta ipotecaria (2% o 200 euro con agevolazione prima casa) e viene gestita automaticamente dal portale telematico al momento della registrazione della dichiarazione.

Chi vende un immobile ereditato deve avere sia la voltura catastale che la trascrizione ipotecaria aggiornate. Il notaio che rogita la compravendita verifica entrambi i registri.

Cosa fare se la ditta catastale è ancora intestata al defunto

Se il defunto era erede a sua volta e non aveva mai effettuato la voltura degli immobili che aveva ereditato, la ditta catastale potrebbe risultare ancora intestata a un'altra persona deceduta (nonno, genitore precedente). Prima di poter presentare la successione attuale, è necessario regolarizzare la ditta catastale per ricostruire la catena di proprietà.

Questo tipo di situazione — tecnicamente chiamata "irregolarità della ditta" — è gestibile ma richiede la presentazione di una voltura tardiva per le successioni precedenti, con il pagamento delle relative sanzioni ridotte tramite ravvedimento operoso.

L'immobile non è in Italia: cosa cambia

Se il defunto possedeva immobili all'estero, questi non vengono inseriti nel catasto italiano (che registra solo gli immobili sul territorio nazionale) ma devono comunque essere dichiarati nella dichiarazione di successione italiana. La loro gestione catastale e di registro avviene secondo le leggi del paese in cui si trovano, spesso tramite l'assistenza di un notaio locale.

Dall'eredità di immobili esteri derivano obblighi fiscali italiani aggiuntivi: il pagamento dell'IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili all'Estero) e la compilazione del Quadro RW nella dichiarazione dei redditi.

La Guida alla Successione Ereditaria in Italia include il procedimento completo per la voltura catastale, la gestione delle difformità catastali e le istruzioni per recuperare la storia catastale di immobili con intestazioni risalenti a decenni fa.

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