Plusvalía municipal en herencias: cómo calcularla y cuándo pagarla

Si la herencia incluye uno o varios inmuebles urbanos —un piso, una casa, un local comercial o incluso un garaje en suelo urbano—, hay un segundo impuesto que muchas familias olvidan: la plusvalía municipal. Se paga al Ayuntamiento donde esté situado cada inmueble y tiene su propio plazo de seis meses, independiente del impuesto de sucesiones autonómico.

El descuido de este impuesto puede resultar caro: recargos automáticos y, en algunos municipios, intereses que se acumulan silenciosamente mientras la familia gestiona otros trámites.

Qué grava exactamente este impuesto

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), comúnmente llamado plusvalía municipal, grava la revalorización que teóricamente ha experimentado el suelo urbano desde la última transmisión. En una herencia, se tributa por la revalorización acumulada desde que el fallecido adquirió el inmueble hasta la fecha del fallecimiento.

El sujeto pasivo —quien debe pagarlo— son los herederos que reciben el inmueble, no el vendedor como ocurre en las transmisiones por compraventa.

Si el inmueble está en suelo rústico (no urbano), este impuesto no se aplica.

El plazo: 6 meses con posibilidad de prórroga

Al igual que el impuesto de sucesiones, la plusvalía municipal tiene un plazo de seis meses desde la fecha del fallecimiento. Pasado ese plazo sin presentar la autoliquidación o declaración ante el Ayuntamiento, se aplican recargos por extemporaneidad.

La ley permite solicitar una prórroga de hasta un año adicional, pero la solicitud debe presentarse dentro del plazo inicial de seis meses. Cada municipio gestiona esto de forma distinta: algunos conceden la prórroga de forma cuasi automática con la mera presentación del formulario, otros son más estrictos. Consulta con el Ayuntamiento correspondiente antes del plazo.

Los dos métodos de cálculo desde 2021

Tras las sentencias del Tribunal Constitucional que declararon inconstitucional el anterior sistema de cálculo en ciertos supuestos, el Estado reformó la Ley de Haciendas Locales en 2021. Ahora el contribuyente puede elegir entre dos métodos y tributar por el que resulte más favorable:

Método objetivo (coeficientes sobre valor catastral del suelo)

Se multiplica el valor catastral del suelo del inmueble en el momento de la transmisión por un coeficiente que depende del número de años transcurridos desde la última transmisión. Estos coeficientes, aprobados anualmente por el Estado con límites máximos, varían entre:

• 0,14 para períodos de 1 año
• 0,17 para 5 años
• 0,18 para 10 años
• 0,19 para 15 años
• 0,20 para 20 años o más

Ese resultado es la base imponible sobre la que se aplica el tipo impositivo municipal (máximo legal del 30%).

Método de estimación real (ganancia real obtenida)

Si la ganancia patrimonial real —diferencia entre el valor de transmisión en la herencia y el valor de adquisición original que pagó el fallecido— es menor que la calculada por el método objetivo, el contribuyente puede optar por tributar por la ganancia real.

Para aplicar este método hay que justificar documentalmente tanto el valor de adquisición del fallecido (escritura de compra original con el precio pagado) como el valor de transmisión en la herencia (habitualmente el valor que figura en la escritura de herencia o el valor de referencia catastral si es superior).

Cuándo vale la pena comparar los dos métodos

Siempre que sea posible, conviene calcular la cuota por ambos métodos antes de autoliquidar. La diferencia puede ser significativa:

• Si el inmueble se adquirió hace muchos años a un precio muy bajo y el suelo ha revalorizado mucho, el método objetivo puede resultar favorable porque solo considera el valor catastral actual del suelo (que puede ser inferior al valor de mercado real de ese suelo)
• Si el inmueble lleva pocos años en manos del fallecido o el suelo no se ha revalorizado mucho, el método de estimación real puede producir una cuota mucho menor

Hacer los dos cálculos antes de presentar la autoliquidación es un paso sencillo con potencial ahorro de cientos o incluso miles de euros.

Exención cuando el suelo no ha ganado valor

Si el suelo no se ha revalorizado —es decir, si el valor del suelo en el momento de la herencia es igual o inferior al que tenía cuando el fallecido adquirió el inmueble—, no hay plusvalía que gravar. Esto puede ocurrir en zonas donde el mercado inmobiliario ha bajado.

Para acreditar la inexistencia de ganancia, hay que acreditar documentalmente ambos valores (adquisición y transmisión). Esta exención no se aplica automáticamente; debes solicitarla presentando la declaración correspondiente en el Ayuntamiento con la documentación que lo justifique.

A qué Ayuntamiento se paga

La plusvalía municipal se liquida ante el Ayuntamiento del municipio donde radique físicamente el inmueble. Si la herencia incluye inmuebles en varios municipios, hay que liquidar el impuesto en cada uno de ellos por separado. No existe un modelo único nacional: cada Ayuntamiento tiene sus propias ordenanzas fiscales, su tipo impositivo (hasta el máximo legal del 30%) y su propio procedimiento.

Si el municipio es pequeño y no dispone de medios propios, la gestión puede estar delegada a la Diputación Provincial correspondiente.

La cuota es gasto deducible en el IRPF

Un detalle fiscal que conviene conocer: el importe pagado en concepto de plusvalía municipal es un gasto deducible de la ganancia patrimonial en el IRPF si el heredero vende el inmueble posteriormente. Conserva el justificante de pago del Ayuntamiento para incluirlo en la declaración del ejercicio en que se venda el bien.

La plusvalía municipal es uno de los impuestos que más fácilmente se pierde por desconocimiento del plazo o por no comparar los métodos de cálculo. La Guía de Herencias y Sucesiones en España incluye una sección específica sobre este impuesto con ejemplos de cálculo, el calendario de plazos y los modelos de solicitud de prórroga para los principales municipios españoles.

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