相続した不動産を売却するときの税金 — 譲渡所得税と特別控除
相続した不動産を売却するときの税金 — 譲渡所得税と特別控除
親から相続した実家を売却したい。しかし、売却益に対して税金がかかることを知らない人が多い。相続した不動産の売却では「譲渡所得税」が課されるが、特例を知っていれば大幅に税負担を軽減できる。
譲渡所得税の基本
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所得税と住民税が課される。
譲渡所得 = 売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）
取得費とは、被相続人がその不動産を購入したときの金額だ。相続で取得した場合、被相続人の取得費をそのまま引き継ぐ。購入時の契約書が見つからない場合は、売却価格の5%を取得費として概算計算することも認められているが、実際の取得費の方が高いケースが多いため、契約書は探す価値がある。
税率は所有期間（被相続人が取得した日から売却した年の1月1日までの期間）によって異なる。
- 5年以下（短期譲渡）：所得税30.63% + 住民税9% = 合計39.63%
- 5年超（長期譲渡）：所得税15.315% + 住民税5% = 合計20.315%
相続した不動産は被相続人の所有期間を引き継ぐため、親が何十年も前に購入していれば長期譲渡の低い税率が適用される。
取得費加算の特例
相続税を支払った人が、相続した不動産を相続税の申告期限（死亡日から10ヶ月）の翌日から3年以内に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる。
加算できる金額 = 相続税額 ×（売却した資産の課税価格 ÷ 相続財産全体の課税価格）
この特例を適用すると、譲渡所得が減り、結果として譲渡所得税が軽減される。ただし、相続税の申告期限から3年以内という期限があるため、売却を検討しているなら早めに動く必要がある。
空き家の3,000万円特別控除
被相続人が一人暮らしだった自宅を相続し、一定の条件を満たして売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる。
主な適用条件：
- 被相続人が相続開始直前に一人暮らしだった（老人ホーム入居は一定条件下で可）
- 1981年5月31日以前に建築された建物（旧耐震基準）
- 相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却
- 売却価格が1億円以下
- 売却までに耐震リフォームを行うか、建物を取り壊して更地にして売却
この特例は相続登記の義務化と相まって、空き家を放置せず早期に処分するインセンティブとして機能している。
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注意点
取得費加算の特例と空き家の3,000万円特別控除は併用できない。どちらか一方を選択する必要があるため、売却額や相続税額に応じてシミュレーションしてから決めること。
不動産の売却を含む相続手続き全体の流れは相続手続きガイドに収録している。
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