土地の名義変更（相続） — 親から子への不動産相続手続き

親が亡くなり、実家の土地と建物の名義を自分に変更しなければならない。2024年4月から相続登記が義務化され、3年以内に手続きしなければ10万円以下の過料が科される。年間の相続資産市場は50兆円を超え、不動産は相続財産の約40%を占める。多くの家庭にとって不動産の名義変更は避けて通れない手続きだ。

不動産の相続登記とは

相続登記とは、亡くなった人（被相続人）名義の不動産を、相続人の名義に変更する法務局への申請手続きだ。正式には「所有権移転登記」という。

土地と建物はそれぞれ別の不動産として登記されているため、実家であれば最低でも2件（土地1筆＋建物1棟）の登記申請が必要になる。マンションの場合は専有部分と敷地権をまとめて1件で申請できる。

手続きの流れ

ステップ1：相続人の確定。被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本を集め、法定相続人を確定させる。

ステップ2：不動産の調査。名寄帳を取得して、被相続人が所有するすべての不動産を洗い出す。固定資産税の納税通知書に載っていない非課税の私道（共有持分）の登記漏れが最も多い失敗だ。

ステップ3：遺産分割協議。相続人全員で誰がどの不動産を取得するかを話し合い、遺産分割協議書を作成する。全員が実印で署名押印する。

ステップ4：登記申請書の作成。法務局のウェブサイトからひな型をダウンロードし、不動産の表示を登記事項証明書のとおりに記載する。

ステップ5：登録免許税の計算と納付。固定資産税評価額の0.4%が登録免許税。収入印紙を購入して申請書に貼付する。

ステップ6：法務局への申請。不動産所在地を管轄する法務局に申請書と添付書類を提出する。窓口持参でも郵送でも可能。

ステップ7：完了。不備がなければ1〜2週間程度で登記が完了し、登記識別情報通知（旧・権利証）が交付される。

必要書類

• 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本一式
• 被相続人の住民票の除票
• 相続人全員の戸籍謄本
• 不動産を取得する相続人の住民票
• 遺産分割協議書（相続人全員の実印押印）
• 相続人全員の印鑑証明書
• 固定資産評価証明書
• 登記申請書

戸籍を何度も各窓口に提出する手間を省くため、法定相続情報一覧図を法務局で作成しておくと、銀行の口座解約手続きと登記申請を同時に進められる。

自分でやる場合のポイント

法務局の無料相談を活用する。全国の法務局では事前予約制の無料相談窓口（1回20分）を設けている。申請書の下書きと必要書類を持参すれば、不備を事前に指摘してもらえる。

地番と住居表示を混同しない。登記は「地番」で管理されており、一般的な住所（住居表示）とは異なる。必ず登記事項証明書を取得して正確な地番を確認すること。

年度をまたぐ場合は評価証明書を再取得する。固定資産評価証明書は毎年4月に更新される。3月に取得した証明書を使って4月以降に申請すると、評価額のズレで却下される。

不動産の相続登記を自分で完結させるための全手順と差し戻し防止チェックリストは相続手続きガイドに収録している。

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