Transferir Imóvel por Herança em Portugal
Herdar Um Imóvel Não É o Mesmo Que Ser Dono
Quando alguém falece e deixa um imóvel, os herdeiros tornam-se juridicamente proprietários no momento da morte — mas o registo predial continua em nome do falecido. Sem a atualização formal na Conservatória do Registo Predial, os herdeiros não podem vender, hipotecar, arrendar formalmente ou dar o imóvel como garantia. É uma situação que paralisa famílias durante meses ou anos, especialmente quando há vários co-herdeiros e ninguém toma a iniciativa.
A transferência de um imóvel herdado exige dois passos obrigatórios que devem ocorrer em sequência: primeiro a habilitação de herdeiros e, quando houver atribuição individual, a partilha; depois o registo predial.
Passo 1: Habilitação de Herdeiros
A habilitação de herdeiros é o ato jurídico que declara oficialmente quem são os herdeiros da pessoa falecida. Pode ser feita num Cartório Notarial, num Balcão de Heranças do IRN ou num Espaço Óbito.
O custo base ronda os 150 €, acrescidos de 50 € se os titulares forem casados entre si, e taxas de consulta de bases de dados do IRN entre 10 € e 25 €. Se os herdeiros optarem por fazer a habilitação e a partilha no mesmo ato (o que é possível e recomendável quando todos estão de acordo), o imóvel pode ser imediatamente atribuído a um herdeiro específico ou mantido em compropriedade.
Documentos necessários:
- Certidão de óbito do falecido
- Certidões de nascimento de todos os herdeiros
- Certidão de casamento do falecido (se aplicável)
- Teor de testamento (se existir — pode ser pedido ao Registo Central de Testamentos)
- Caderneta predial e certidão do registo predial dos imóveis
Passo 2: Registo Predial
Após a habilitação de herdeiros (e a partilha, se feita no mesmo ato), os herdeiros devem registar a transmissão na Conservatória do Registo Predial competente — a que corresponde à localização do imóvel.
Se a habilitação e a partilha foram realizadas no Balcão de Heranças do IRN, o registo predial pode ser pedido no mesmo balcão, conforme o ato e a documentação, simplificando o processo. Esta integração de serviços é uma das vantagens do Balcão de Heranças face ao cartório notarial tradicional.
Custos do registo predial:
- Registo de aquisição por herança: 225 € (valor de referência por imóvel)
- Pedido submetido online: desconto de 10%
- Se o pedido for urgente, confirme o emolumento aplicável no momento do pedido
O prazo de processamento depende do serviço e do pedido; confirme-o no momento da submissão.
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Quando Não Há Acordo: A Partilha Judicial
Se os herdeiros não chegam a acordo sobre quem fica com o imóvel (ou se querem vender mas nem todos concordam), a partilha amigável está bloqueada. Nestes casos, qualquer herdeiro pode requerer o inventário judicial — um processo administrado pelo tribunal ou por um cartório notarial (após a reforma de 2013, os inventários facultativos podem correr nos cartórios).
O inventário judicial é significativamente mais lento (pode demorar 1 a 3 anos) e mais caro (custas judiciais + honorários de advogado). É a solução de último recurso, mas por vezes é a única que desbloqueia situações de impasse entre irmãos ou entre herdeiros de diferentes gerações.
Situações Especiais
Imóvel com hipoteca: a hipoteca mantém-se e a dívida integra o passivo da herança. Os herdeiros devem confirmar as condições com o banco e considerar a aceitação a benefício de inventário quando haja risco de passivos desconhecidos.
Imóvel arrendado: o contrato de arrendamento mantém-se com a transmissão. Os herdeiros assumem a posição de senhorio, com todos os direitos e obrigações do contrato original. O inquilino não pode ser despejado por causa da morte do proprietário.
Imóvel no estrangeiro: a transmissão de imóveis fora de Portugal segue a lei do país onde o imóvel se encontra. A habilitação de herdeiros portuguesa pode ou não ser reconhecida — frequentemente é necessária uma apostila de Haia ou um procedimento equivalente no país de localização do imóvel.
O Passo Que as Famílias Adiam (e Não Deviam)
A tentação de "deixar o imóvel em nome do pai" durante anos é comum — e perigosa. Um imóvel não registado em nome dos herdeiros complica qualquer transação futura, pode gerar problemas com o fisco (IMI continua em nome do falecido) e torna-se progressivamente mais difícil de regularizar à medida que os co-herdeiros envelhecem, emigram ou falecem.
O Guia de Planeamento de Fim de Vida para Portugal inclui um cronograma de prazos legais e um inventário de ativos que ajuda a identificar todos os imóveis e a preparar a documentação para a transferência — antes que a situação se complique.
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