Immobilie geerbt – was tun?

Eine geerbte Immobilie ist zunächst kein Gewinn, sondern eine Aufgabe. Das Grundbuch ist durch den Tod des bisherigen Eigentümers unrichtig geworden und muss berichtigt werden. Laufende Kosten – Nebenkosten, Grundsteuer, Versicherungen – laufen weiter, unabhängig davon, ob die Erbengemeinschaft einig ist oder nicht. Und die Entscheidung, ob man die Immobilie behalten, vermieten oder verkaufen will, hat steuerliche Konsequenzen, die man vorab kennen sollte.

Grundbuch umschreiben nach dem Erbfall: Ablauf und Fristen

Das Grundbuch weist nach dem Tod des Eigentümers weiterhin dessen Namen aus – obwohl die Erben kraft Gesetzes längst Eigentümer sind. Diese Diskrepanz zwischen rechtlicher Realität und Grundbucheintrag bezeichnet man als Unrichtigkeit. Das Grundbuchamt ist nicht verpflichtet, von sich aus zu korrigieren; die Erben müssen aktiv einen Antrag auf Grundbuchberichtigung stellen.

Für diesen Antrag braucht das Grundbuchamt einen tauglichen Nachweis der Erbfolge nach § 35 der Grundbuchordnung (GBO). Dieser Nachweis kann sein:

• Ein öffentliches Testament (notariell beurkundet) oder ein Erbvertrag, zusammen mit dem gerichtlichen Eröffnungsprotokoll
• Ein Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis

Ein handschriftliches Testament allein genügt dem Grundbuchamt nicht – anders als bei Banken nach dem BGH-Urteil XI ZR 440/15. Wer nur ein handschriftliches Testament vorweisen kann, muss zunächst einen Erbschein beantragen.

Die entscheidende Frist: Zwei Jahre, dann kostet es Geld. Erfolgt der Antrag auf Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, ist die Umschreibung gebührenfrei (§ 60 Abs. 4 KostO). Das Oberlandesgericht Bamberg hat in einem Beschluss vom 23. Mai 2024 (Az. 10 Wx 13/24) klargestellt: Es genügt, den Antrag innerhalb der Zwei-Jahres-Frist zu stellen. Fehlende Unterlagen – etwa weil der Erbschein noch nicht erteilt ist – können nachgereicht werden, ohne dass die Gebührenfreiheit verloren geht.

Nach Ablauf der zwei Jahre fällt eine Gebühr nach dem Grundstückswert an. Bei einer Immobilie im Wert von 400.000 Euro entspricht das einer Gebühr von mehreren hundert Euro. Es lohnt sich, die Frist im Blick zu behalten.

Den vollständigen Leitfaden mit allen Formularen und Checklisten für die Immobilienabwicklung im Erbfall finden Sie unter Ratgeber Nachlassabwicklung in Deutschland.

Erbschaftsteuer auf geerbte Immobilien

Geerbte Immobilien sind nicht automatisch steuerpflichtig. Es kommt auf den Freibetrag und den Wert der Immobilie an. Kinder des Verstorbenen haben einen Freibetrag von 400.000 Euro je Elternteil (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG). Für Ehepartner beträgt der Freibetrag 500.000 Euro.

Eine Sonderregelung gilt für die selbst genutzte Immobilie (sogenanntes Familienheim): Ehepartner und eingetragene Lebenspartner erben das Familienheim steuerfrei, wenn sie dort unmittelbar nach dem Erbfall selbst einziehen und die Immobilie mindestens zehn Jahre lang bewohnen. Kinder erben das Familienheim ebenfalls steuerfrei, wenn sie dort einziehen – allerdings nur bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern. Überschreitet die Fläche 200 Quadratmeter, ist der darüber hinausgehende Anteil steuerpflichtig.

Wird die Eigennutzungspflicht nicht eingehalten – weil die Immobilie innerhalb von zehn Jahren verkauft oder vermietet wird –, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend. Das gilt auch, wenn der Erbe die Immobilie aufgrund von zwingenden Gründen (Pflegebedürftigkeit, Berufsverlegung ins Ausland) nicht halten kann; hier gibt es eng begrenzte Ausnahmen.

Das Finanzamt bewertet Immobilien für Erbschaftsteuerzwecke nach dem Bewertungsgesetz (Bedarfsbewertung). Die so ermittelten Werte liegen gelegentlich über dem tatsächlichen Marktwert. Erben können ein Verkehrswertgutachten eines zugelassenen Sachverständigen vorlegen, das einen niedrigeren Marktwert belegt – das Finanzamt ist dann verpflichtet, den niedrigeren Wert zugrunde zu legen.

Optionen für die geerbte Immobilie

Eigennutzung: Sie ziehen selbst ein. Das kann die Erbschaftsteuer vermeiden (Familienheim-Regelung), bindet Sie aber für zehn Jahre. Laufende Kosten wie Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltung trägt der neue Eigentümer.

Vermietung: Sie erhalten regelmäßige Einnahmen, müssen aber vermieterrechtliche Pflichten erfüllen und die Mieteinnahmen als Einkommen versteuern. Steht ein laufender Mietvertrag des Verstorbenen weiter, treten die Erben als neue Vermieter ein.

Verkauf: Das ist oft die einfachste Lösung für Erbengemeinschaften, die sich nicht auf Eigennutzung einigen können. Der Verkauf einer geerbten Immobilie ist unter bestimmten Bedingungen einkommensteuerfrei: wenn der Erblasser die Immobilie selbst bewohnt hat und Sie sie direkt nach der Erbschaft veräußern, oder wenn zwischen dem Kauf durch den Erblasser und dem Verkauf durch die Erben mehr als zehn Jahre liegen (Spekulationsfrist nach § 23 EStG).

Erbengemeinschaft und Immobilie: Das Blockadeproblem

Erben mehrere Personen gemeinsam, können sie die Immobilie nur gemeinsam verkaufen oder vermieten. Einstimmigkeit ist erforderlich. Ist kein Konsens herstellbar, droht am Ende die Teilungsversteigerung – das gerichtliche Auktionsverfahren, das in der Regel deutlich weniger als der Marktwert erzielt.

Wenn eine Immobilie zum Nachlass gehört und Uneinigkeit droht, sollte die Erbengemeinschaft möglichst früh einen Erbauseinandersetzungsvertrag anstreben. Darin kann geregelt werden, wer die Immobilie übernimmt und die anderen Miterben auszahlt, oder dass alle gemeinsam verkaufen und den Erlös teilen. Dieser Vertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB).

Laufende Kosten und Pflichten ab dem Erbfall

Ab dem Moment des Erbfalls sind Sie als Erbe für die Immobilie verantwortlich – auch wenn das Grundbuch noch nicht umgeschrieben ist. Das bedeutet:

• Grundsteuer: Die Gemeinde erhebt weiterhin Grundsteuer, die aus dem Nachlass zu zahlen ist.
• Gebäudeversicherung: Die Versicherung des Erblassers läuft weiter und geht auf die Erben über. Informieren Sie die Versicherung über den Erbfall.
• Instandhaltung: Schäden an der Immobilie, die durch Vernachlässigung entstehen, können zu Schadensersatzansprüchen von Mietern oder Nachbarn führen.
• Wohngebäude leer: Leer stehende Immobilien verlieren oft den Versicherungsschutz, wenn die Versicherung nicht über den Leerstand informiert wurde.

Alle Fristen und Schritte bei einer geerbten Immobilie sind im vollständigen Ratgeber zur Nachlassabwicklung zusammengefasst: Ratgeber Nachlassabwicklung in Deutschland.

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