Wohnung auflösen nach Todesfall

Eine der praktisch dringendsten Aufgaben nach einem Sterbefall ist die Wohnung des Verstorbenen. Monatliche Miete läuft weiter, Strom und Heizung verbrauchen Geld, Gegenstände müssen sortiert werden. Gleichzeitig sind Trauer und bürokratische Formalitäten beim Nachlassgericht und Standesamt vorrangig. Wer den Mietvertrag nicht kennt und keine Fristen einhält, zahlt monatelang eine Miete für eine leere Wohnung – auf Kosten des Nachlasses oder, schlimmer, aus der eigenen Tasche.

Was mit dem Mietvertrag nach dem Tod passiert

Der Mietvertrag des Verstorbenen endet nicht automatisch mit dem Tod. Nach § 564 BGB treten die Erben kraft Gesetzes in das Mietverhältnis ein. Das gilt unabhängig davon, ob Sie bereits wissen, dass Sie erben, und unabhängig davon, ob Sie die Erbschaft annehmen oder ausschlagen wollen.

Es gibt jedoch ein wichtiges Sonderkündigungsrecht: Erben können das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen. Diese beträgt drei Monate. Das Sonderkündigungsrecht muss innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters ausgeübt werden. Wer diese Monatsfrist verpasst, ist an den regulären Mietvertrag gebunden und muss die reguläre Kündigungsfrist einhalten – die bei unbefristeten Mietverträgen ebenfalls drei Monate beträgt, aber erst ab der nächsten ordentlichen Kündigungsmöglichkeit läuft.

Beispiel: Der Vater stirbt am 15. April. Sein Mietvertrag läuft monatlich. Sie erfahren am 17. April davon. Die Monatsfrist für das Sonderkündigungsrecht läuft bis zum 17. Mai. Kündigen Sie innerhalb dieser Frist, endet der Mietvertrag am 31. Juli (drei Monate ab der Kündigung zum Monatsende). Verpassen Sie den 17. Mai, laufen reguläre Fristen.

Die Kündigung muss schriftlich an den Vermieter erfolgen und von allen Erben unterzeichnet werden – oder von einem Erben mit Vollmacht der übrigen. Schicken Sie das Kündigungsschreiben per Einschreiben mit Rückschein, damit Sie den Zugang belegen können.

Wer darf die Wohnung räumen?

Bis zur rechtswirksamen Kündigung und Übergabe der Wohnung haften die Erben für die Miete und für den Zustand der Wohnung. Bevor Sie Gegenstände aus der Wohnung entfernen, sollten Sie folgende Punkte klären:

Nachlasssicherung: Alle Gegenstände in der Wohnung gehören zum Nachlass. Wenn Sie ein überschuldetes Erbe noch nicht ausgeschlagen haben oder die Ausschlagung noch läuft, dürfen Sie keine Gegenstände entnehmen – das könnte als konkludente Annahme der Erbschaft gewertet werden. Erst nach der formellen Ausschlagung oder nach Klärung der Erbfrage können Sie die Wohnung räumen.

Erbengemeinschaft: Wenn mehrere Personen erben, müssen alle gemeinsam handeln. Kein Miterbe darf allein entscheiden, was mit dem Inventar passiert, oder es gegen den Willen der anderen entfernen.

Wertgegenstände inventarisieren: Fertigen Sie vor der Räumung eine vollständige Liste der Gegenstände in der Wohnung an, idealerweise mit Fotos. Das schützt Sie bei späteren Streitigkeiten mit Miterben und gibt dem Vermieter keinen Anlass für Schadensersatzforderungen wegen angeblich fehlender Gegenstände.

Den vollständigen Leitfaden mit Checklisten für Wohnungsauflösung und alle weiteren Nachlassschritte finden Sie unter Ratgeber Nachlassabwicklung in Deutschland.

Kosten der Wohnungsauflösung

Eine professionelle Wohnungsauflösung durch ein Entrümpelungsunternehmen kostet je nach Wohnungsgröße und Menge der Gegenstände zwischen 500 und mehreren tausend Euro. Diese Kosten sind Nachlassverbindlichkeiten, können also aus dem Nachlass beglichen werden – auch wenn das Konto des Verstorbenen noch gesperrt ist, lassen viele Banken die direkte Bezahlung von Rechnungen für notwendige Nachlassmaßnahmen zu.

Gibt es wertvolle Gegenstände, lohnt sich ein Sachverständiger oder der Gang zum Auktionshaus, bevor Sie den Inhalt entsorgen. Briefmarken-, Münz- und Schmucksammlungen haben häufig einen Wert, der auf den ersten Blick nicht erkennbar ist.

Prüfen Sie außerdem, ob eine Hausrat- oder Gebäudeversicherung des Verstorbenen noch läuft. Versicherungen, die auf das Leben oder die Person des Verstorbenen zugeschnitten sind, enden mit dem Tod. Eine Hausratversicherung für die Wohnung läuft hingegen weiter und bietet Schutz für den Zeitraum der Räumung.

Besondere Fälle: Gemeinsame Mietverträge und Untervermietung

War der Verstorbene nicht der alleinige Mieter, sondern haben Ehepartner oder Lebenspartner zusammen gemietet, ändert sich die Rechtslage: Der überlebende Ehepartner tritt allein in den Mietvertrag ein (§ 563 BGB). Er kann den Mietvertrag dann selbst kündigen oder fortführen. Das Sonderkündigungsrecht des § 564 BGB für Erben, die nicht in der Wohnung gelebt haben, gilt in diesem Fall nicht, da der Überlebende weiterhin Mieter ist.

Wenn der Verstorbene selbst als Untervermieter aufgetreten ist und einem Dritten Teile der Wohnung überlassen hat, tritt der Erbe auch in dieses Untermietverhältnis ein. Sie können dann als Vermieter kündigen, sind aber an die vertraglichen Fristen gebunden.

Zusammenfassung der wichtigsten Fristen

Vermieter sind verpflichtet, das Ende des Mietverhältnisses zu akzeptieren, wenn das Sonderkündigungsrecht fristgerecht ausgeübt wurde. Manche Vermieter bieten an, bei der Räumung zu helfen oder Gegenstände zu übernehmen – das ist freiwillig und sollte schriftlich vereinbart werden.

Die Wohnungsauflösung ist einer von vielen Schritten, die in den ersten Wochen nach einem Todesfall parallel laufen. Der vollständige Ratgeber zur Nachlassabwicklung in Deutschland mit einem chronologischen Zeitplan und allen Behördenwegen steht unter Ratgeber Nachlassabwicklung in Deutschland zur Verfügung.

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