ค่าโอนที่ดินมรดก 2569: ภาษีและค่าธรรมเนียมทุกกรณีที่ต้องรู้

ลูกได้รับมรดกที่ดินจากพ่อแม่ — ก่อนจะนัดไปสำนักงานที่ดิน ต้องรู้ก่อนว่าต้องเตรียมเงินเท่าไหร่ เพราะค่าธรรมเนียมโอนมรดกที่ดินไม่ใช่ตัวเลขเดียว แต่ขึ้นอยู่กับว่าผู้รับมรดกมีความสัมพันธ์กับผู้ตายอย่างไร และทรัพย์นั้นโอนในฐานะ "มรดก" หรือ "ให้" บทความนี้รวบรวมอัตราค่าธรรมเนียมทุกกรณี พร้อมตัวอย่างคำนวณจริง

อัตราค่าธรรมเนียมโอนมรดกที่ดินแยกตามความสัมพันธ์

ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินมรดกถูกกำหนดโดยกรมที่ดิน โดยคิดจากราคาประเมินของกรมธนารักษ์ ไม่ใช่ราคาตลาด แบ่งตามกลุ่มผู้รับดังนี้

กลุ่มที่ 1 — คู่สมรสและทายาทโดยตรง (ลูก/พ่อแม่) ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% ของราคาประเมิน ได้รับยกเว้นอากรแสตมป์และภาษีธุรกิจเฉพาะ นี่คืออัตราต่ำสุดที่กฎหมายกำหนดให้ เนื่องจากรัฐต้องการลดภาระในการส่งต่อทรัพย์สินภายในครอบครัวสายตรง

กลุ่มที่ 2 — พี่น้องร่วมบิดามารดา และบุตรบุญธรรม ค่าธรรมเนียมการโอน 2.0% ของราคาประเมิน ยังคงได้รับยกเว้นอากรแสตมป์และภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ค่าธรรมเนียมสูงขึ้นสี่เท่าเมื่อเทียบกับกลุ่มแรก

กลุ่มที่ 3 — ผู้รับพินัยกรรมที่ไม่ใช่ทายาท ค่าธรรมเนียมการโอน 2.0% ของราคาประเมิน บวกอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (แล้วแต่กรณี — ปกติใช้อากรแสตมป์สำหรับมรดก) รวมแล้วค่าใช้จ่ายอาจสูงถึง 2.5% ของราคาประเมิน

สรุปตาราง:

ค่าโอนที่ดินให้ลูก 2569 — คิดยังไง ตัวอย่างคำนวณ

ลูกที่รับมรดกที่ดินจากพ่อหรือแม่เป็นกลุ่มที่ได้รับอัตราต่ำสุด คือ 0.5% ของราคาประเมินกรมธนารักษ์ ซึ่งในทางปฏิบัติมักต่ำกว่าราคาตลาดมาก

ตัวอย่างที่ 1: ที่ดิน 50 ตารางวา ราคาประเมิน 2,000,000 บาท โอนให้ลูก

• ค่าธรรมเนียมโอน = 2,000,000 x 0.5% = 10,000 บาท

ตัวอย่างที่ 2: ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ราคาประเมิน 8,000,000 บาท โอนให้ลูก

• ค่าธรรมเนียมโอน = 8,000,000 x 0.5% = 40,000 บาท

ตัวอย่างที่ 3: ที่ดิน ราคาประเมิน 2,000,000 บาท โอนให้พี่น้อง (ตามพินัยกรรม)

• ค่าธรรมเนียมโอน = 2,000,000 x 2.0% = 40,000 บาท

ความแตกต่างชัดเจน — ที่ดินแปลงเดียวกัน โอนให้ลูกเสียแค่ 10,000 บาท แต่โอนให้พี่น้องเสียถึง 40,000 บาท

หมายเหตุสำคัญ: ราคาที่ใช้คำนวณคือ "ราคาประเมินกรมธนารักษ์" เท่านั้น ไม่ใช่ราคาที่ดินจริงในตลาด สำนักงานที่ดินจะแสดงตัวเลขนี้ให้เมื่อยื่นเรื่อง คุณสามารถสอบถามราคาประเมินล่วงหน้าได้ที่กรมที่ดิน โทร. 0-2141-5555

หากต้องการประมาณการก่อนไปสำนักงานที่ดิน คู่มือการจัดการมรดกไทย มีตัวช่วยคำนวณค่าธรรมเนียมและรายการตรวจสอบเอกสารที่ครบถ้วน

เอกสารที่ต้องเตรียมสำหรับการโอนที่สำนักงานที่ดิน

การโอนที่ดินมรดกต้องใช้เอกสารชุดใหญ่กว่าการซื้อขายทั่วไป เพราะต้องพิสูจน์ทั้งสถานะผู้ตายและสิทธิ์ของผู้จัดการมรดก

เอกสารฝั่งผู้ตาย:

• ใบมรณบัตร (ต้นฉบับหรือสำเนารับรองจากสำนักทะเบียน)
• ทะเบียนบ้าน (สำเนา)
• บัตรประชาชน (สำเนา)

เอกสารฝั่งผู้จัดการมรดก:

• คำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก (ต้นฉบับ)
• หนังสือรับรองคดีถึงที่สุด (ออกโดยศาลที่มีคำสั่ง — สำคัญมาก อย่าลืม)
• บัตรประชาชนผู้จัดการมรดก (ต้นฉบับ)

เอกสารที่ดิน:

• โฉนดที่ดิน หรือ น.ส.3 หรือเอกสารสิทธิ์ที่เกี่ยวข้อง (ต้นฉบับ)

เอกสารทายาทผู้รับมรดก:

• บัตรประชาชน (ต้นฉบับ)
• ทะเบียนบ้าน (สำเนา)
• ทะเบียนสมรส (ถ้ามี) หรือเอกสารแสดงความสัมพันธ์กับผู้ตาย

หากมีทายาทหลายคนและทุกคนยินยอมให้โอนที่ดินทั้งหมดให้ทายาทคนหนึ่ง ต้องมีหนังสือยินยอมลงนามต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ หรือผ่านการรับรองลายมือชื่อจากโนตารีพับลิค

ค่าธรรมเนียมเบ็ดเตล็ดที่หลายคนไม่รู้

นอกจากค่าธรรมเนียมโอน 0.5% หรือ 2.0% แล้ว ยังมีค่าธรรมเนียมรายการเล็กที่สำนักงานที่ดินเรียกเก็บ ซึ่งหลายคนไม่ได้เตรียมไว้

แม้ตัวเลขเหล่านี้จะเล็กน้อยมาก แต่หากที่ดินมีหลายแปลงและต้องโอนหลายรายการ ค่าใช้จ่ายส่วนนี้รวมกันได้หลักร้อยถึงพันบาท ควรเตรียมเงินสดปลีกไว้ เพราะสำนักงานที่ดินหลายแห่งยังไม่รับบัตรเดบิต

ความแตกต่างระหว่าง "โอนมรดก" กับ "ให้" — ผลทางภาษีต่างกันอย่างไร

นี่คือจุดที่คนส่วนใหญ่สับสนและอาจตัดสินใจผิดพลาด เพราะ "การโอนที่ดินมรดกหลังเสียชีวิต" และ "การให้ที่ดินลูกขณะยังมีชีวิต" ให้ผลทางภาษีที่แตกต่างกันมาก

โอนมรดก (หลังเสียชีวิต):

• ค่าธรรมเนียมโอน 0.5% สำหรับทายาทสายตรง
• ภาษีมรดก 5% สำหรับส่วนที่เกิน 100 ล้านบาท (เฉพาะทายาทสายตรง)
• ไม่มีภาษีอื่นเพิ่มเติม

ให้ที่ดิน (ขณะยังมีชีวิต — ภาษีการให้):

• ค่าธรรมเนียมโอน 0.5% สำหรับการให้แก่บุตรชอบด้วยกฎหมาย
• ภาษีการให้ (Gift Tax) 5% สำหรับส่วนที่เกิน 20 ล้านบาท ต่อปี (ต่อคู่พ่อแม่-ลูก)
• กฎเกณฑ์นี้กำหนดโดย พ.ร.บ. ภาษีการรับมรดก พ.ศ. 2558

ข้อแตกต่างสำคัญอยู่ที่เกณฑ์ยกเว้น: มรดก ยกเว้นสูงถึง 100 ล้านบาทก่อนเก็บภาษี แต่การ "ให้" ยกเว้นเพียง 20 ล้านบาทต่อปี หากที่ดินมีมูลค่าเกิน 20 ล้านบาทและต้องการส่งต่อให้ลูกขณะยังมีชีวิต ควรวางแผนการให้แบบทยอยปีละไม่เกิน 20 ล้านบาท หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจ

กรณีพิเศษ: บุตรบุญธรรมได้รับอัตราค่าธรรมเนียมโอน 2.0% (เทียบเท่าพี่น้อง) ไม่ใช่ 0.5% แม้จะจดทะเบียนรับบุตรบุญธรรมตามกฎหมายแล้วก็ตาม นี่เป็นจุดที่หลายคนเข้าใจผิดและประหลาดใจเมื่อไปถึงสำนักงานที่ดิน

หากคุณต้องการภาพรวมครบถ้วนของกระบวนการจัดการมรดกที่ดิน ตั้งแต่การตั้งผู้จัดการมรดก ไปจนถึงการโอนให้ทายาทแต่ละคน คู่มือการจัดการมรดกไทย อธิบายทุกขั้นตอนพร้อมเช็คลิสต์เอกสารที่พิมพ์และนำไปใช้ได้จริง

ดูคู่มือThailandเพิ่มเติม →