Haus erben Steuern: Erbschaftsteuer auf Immobilien und die 10-Jahres-Schenkungsregel
Wer ein Haus erbt, muss nicht automatisch Erbschaftsteuer zahlen. Aber die Bewertungsregeln haben sich verschärft, die Immobilienwerte sind gestiegen, und Freibeträge, die vor zehn Jahren großzügig wirkten, reichen bei heutigen Marktwerten oft nicht mehr aus.
Wie das Finanzamt die Immobilie bewertet
Seit der Bewertungsreform 2023 legt das Finanzamt den Immobilienwert nach dem Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren fest — orientiert am Verkehrswert, nicht am historischen Kaufpreis. In vielen Ballungsgebieten hat sich der steuerliche Bewertungswert einer Immobilie gegenüber den alten Bedarfswerten verdoppelt.
Ein Einfamilienhaus in München, das 2010 für 400.000 Euro gekauft wurde, wird heute vom Finanzamt leicht mit 800.000 Euro oder mehr bewertet. Diese Bewertung bestimmt, wie viel Erbschaftsteuer anfällt.
Freibeträge: Was steuerfrei bleibt
Die persönlichen Freibeträge richten sich nach dem Verwandtschaftsgrad:
- Ehepartner: 500.000 Euro
- Kinder und Stiefkinder: 400.000 Euro pro Elternteil
- Enkelkinder: 200.000 Euro (400.000 Euro, wenn das dazwischenstehende Kind bereits verstorben ist)
- Geschwister, Nichten, Neffen: 20.000 Euro
- Nicht verwandte Personen (Lebensgefährten): 20.000 Euro
Bei einem Hauswert von 600.000 Euro und einem erbenden Kind bleiben nach Abzug des Freibetrags 200.000 Euro steuerpflichtig. Bei Steuerklasse I (Kinder) und einem Steuersatz von 11 Prozent sind das 22.000 Euro Erbschaftsteuer.
Die Familienheimbefreiung
Die wichtigste Steuerbefreiung für Immobilien: Erbt der Ehepartner oder ein Kind das Familienheim und nutzt es weiter als Wohnsitz, bleibt die Immobilie vollständig steuerfrei — unabhängig vom Wert.
Die Bedingungen sind streng:
- Ehepartner: Muss mindestens zehn Jahre selbst im Haus wohnen bleiben. Ein Umzug vor Ablauf der zehn Jahre löst die volle Steuerpflicht rückwirkend aus (Ausnahme: Umzug aus zwingenden Gründen wie Pflegebedürftigkeit).
- Kinder: Gleiche Zehn-Jahres-Regel, aber die Wohnfläche darf 200 Quadratmeter nicht überschreiten. Der Anteil über 200 Quadratmeter wird besteuert.
- Voraussetzung: Der Erblasser hat das Haus bis zum Tod selbst bewohnt.
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Schenkung steuerfrei: Die 10-Jahres-Regel
Die Freibeträge erneuern sich alle zehn Jahre. Das bedeutet: Wer sein Vermögen rechtzeitig zu Lebzeiten in Etappen überträgt, kann die Freibeträge mehrfach nutzen.
Ein Elternteil kann seinem Kind alle zehn Jahre bis zu 400.000 Euro steuerfrei schenken. Bei zwei Elternteilen sind das 800.000 Euro pro Dekade. Wer mit 60 beginnt, kann in 20 Jahren bis zu 1,6 Millionen Euro steuerfrei übertragen — verteilt auf zwei Schenkungsrunden.
Bei Immobilien gibt es zwei Varianten:
1. Vollübertragung mit Nießbrauchvorbehalt: Das Kind wird Eigentümer, der Schenker behält das Wohnrecht und die Mieteinnahmen auf Lebenszeit. Der Nießbrauch mindert den steuerlichen Schenkungswert erheblich — je jünger der Schenker, desto höher der kapitalisierte Nießbrauchwert und desto größer die steuerliche Entlastung; je älter der Schenker, desto geringer der Nießbrauchwert.
2. Stufenweise Übertragung: Bei mehreren Kindern werden Miteigentumsanteile in Zehn-Jahres-Abständen übertragen. So bleibt jede Übertragung unter dem Freibetrag.
Wichtig: Schenkungen innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Tod werden bei der Erbschaftsteuer mit früheren Erwerben derselben Person zusammengerechnet. Die jährliche Abschmelzung betrifft dagegen die Pflichtteilsergänzung, nicht die Erbschaftsteuer. Wer zu spät anfängt, profitiert nicht voll.
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