ماذا يحدث للعقار بعد وفاة المالك في الإمارات بدون وصية

بمجرد تسجيل الوفاة رسمياً، تضع دائرة الأراضي والأملاك قيداً فورياً يمنع أي تصرف بالعقار — لا بيع، لا رهن، لا نقل ملكية. هذا القيد يسري تلقائياً بغض النظر عن وجود وصية أو عدمه. الفرق هو كم يستغرق رفع هذا القيد.

مع وصية مسجلة

إذا كان لديك وصية في مركز دبي المالي (DIFC)، فبموجب قانون 2025 الجديد، يصدر أمر إقرار الوصية بنفاذ مباشر — أي أن المنفذ يتوجه مباشرة لدائرة الأراضي بأمر المحكمة دون ترجمة أو تصديق من المحاكم المحلية. رسوم نقل الملكية لدى دائرة الأراضي في دبي (DLD) تبلغ 1,000 درهم لكل عقار.

مع وصية ADJD أو وصية موثقة لدى الكاتب العدل، تحتاج لتقديمها أولاً للمحاكم المحلية لإصدار حكم تنفيذي، ثم تنقل الملكية — خطوة إضافية تضيف وقتاً لكنها ممكنة.

بدون وصية

بدون وصية، يحتاج الورثة لإجراء حصر إرث قضائي يُحدد من يرث وبأي نسبة. هذا يعني:

• لغير المسلمين: بموجب قانون الأحوال الشخصية المدني (رقم 41 لسنة 2022)، يؤول 50% من العقار للزوج الباقي و50% للأبناء بالتساوي بدون تمييز بين ذكر وأنثى
• للمسلمين: يُقسَّم العقار وفق الأنصبة الشرعية — للزوجة الثمن بوجود أبناء، والباقي يُوزَّع بين الورثة حسب الفرايد

في كلتا الحالتين، لا يستطيع أي وارث نقل ملكية العقار أو بيعه أو رهنه حتى يصدر الحكم النهائي ويُسجَّل نقل الملكية رسمياً. هذا قد يستغرق من عدة أشهر إلى أكثر من سنة.

المشكلة الأكبر: أقساط الرهن العقاري

إذا كان على العقار رهن عقاري (Mortgage)، فلا تفترض أن الأقساط الشهرية تتوقف بالوفاة. راجع عقد التمويل والبنك لمعرفة آلية السداد أثناء إجراءات التركة، خصوصاً إذا كان الحساب المشترك متأثراً بالتجميد.

الحل الوقائي: تحقق من وجود تأمين على الحياة مرتبط بالرهن العقاري (Mortgage Life Insurance) وما إذا كان يغطي الرصيد المتبقي عند الوفاة. وعيّن منفذاً في الوصية لمتابعة إجراءات نقل الملكية بعد صدور أمر الإقرار أو الحكم اللازم.

دليل التخطيط لنهاية الحياة في الإمارات يغطي كل هذه السيناريوهات بالتفصيل ويتضمن سجل الأصول والالتزامات الذي يُسهّل على المنفذ إدارة العقارات فوراً.

عرض المزيد من أدلة UAE →