Certificado de Dominio e Inhibiciones: Para Qué Sirve en una Sucesión
Certificado de Dominio e Inhibiciones: Para Qué Sirve en una Sucesión
Antes de que el juez firme el auto de inscripción para transferir un inmueble heredado, es obligatorio acreditar que el bien está efectivamente a nombre del causante y que ninguno de los intervinientes tiene impedimentos judiciales para disponer de bienes. Esto se certifica mediante dos informes emitidos por el Registro de la Propiedad Inmueble.
Informe de Dominio (Formulario 1)
Certifica quién es el titular registral del inmueble y si existen gravámenes pendientes. Específicamente informa:
- Titularidad actual del inmueble (debe coincidir con el causante)
- Hipotecas inscriptas sobre la propiedad
- Embargos judiciales o administrativos
- Restricciones al dominio (usufructos, servidumbres, derechos reales de garantía)
- Medidas cautelares vigentes
Si el informe revela que el inmueble tiene hipotecas o embargos, los herederos deberán resolver esos gravámenes antes de poder transferir el dominio.
Informe de Inhibiciones (Formulario 2)
Verifica la situación personal del causante y de los herederos. Una inhibición es una medida judicial que impide a una persona vender o gravar bienes registrables. El informe certifica:
- Si el causante tenía inhibiciones vigentes al momento de fallecer
- Si los herederos que van a firmar la transferencia están inhibidos
Si algún heredero registra una inhibición personal, no podrá participar del tracto abreviado hasta que se levante la medida o el juez autorice específicamente la operación.
Dónde se tramitan y cuánto cuestan
CABA (Registro de la Propiedad Inmueble)
Según la Disposición Administrativa 2/2025:
- Informe de Dominio (simple): $6.000 — plazo 6 a 8 días hábiles
- Informe de Inhibiciones (simple): $3.000 — plazo 6 a 8 días hábiles
- Si se usa gestoría externa, sumar ~$22.000 promedio por trámite
Provincia de Buenos Aires (RPBA)
- Informe de Dominio (simple): $27.800
- Informe de Inhibiciones (simple): $27.800
- Plazos similares: 5 a 10 días hábiles
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En qué momento del proceso se piden
Los informes se solicitan después de dictada la Declaratoria de Herederos, cuando el expediente está en la fase de inscripción o tracto abreviado. El escribano designado es quien normalmente los gestiona como parte de su función de calificación de títulos.
No tiene sentido pedirlos antes de la Declaratoria porque tienen vigencia limitada (generalmente 15 a 30 días según la jurisdicción). Si se piden demasiado temprano, vencen antes de poder usarse.
Qué hacer si el informe revela problemas
Inmueble con embargo: el embargo debe ser levantado por el juez que lo ordenó, o se debe consignar judicialmente el monto adeudado para obtener su cancelación.
Heredero con inhibición: se puede solicitar al juez de la causa que autorice la intervención limitada al acto de tracto abreviado, o esperar a que se resuelva la causa que originó la inhibición.
Inmueble a nombre de otra persona: si el causante nunca inscribió la escritura a su favor, hay que regularizar la cadena de dominio antes de poder avanzar con la sucesión respecto de ese bien.
La Guía de Sucesiones y Herencias en Argentina incluye el listado completo de informes registrales necesarios según la jurisdicción, los tiempos de vigencia de cada certificado y la coordinación óptima para pedirlos sin que venzan antes de la escrituración.
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