Adjudicación de Bienes por Herencia en México: Proceso y Requisitos
Qué significa la adjudicación de bienes por herencia
La adjudicación es la cuarta y última etapa del proceso sucesorio en México. Es el momento en que los bienes del fallecido se transfieren legalmente a nombre de los herederos declarados. Sin esta etapa, aunque el juez o notario ya haya reconocido tus derechos como heredero, los inmuebles siguen apareciendo a nombre del difunto en el Registro Público de la Propiedad.
En la práctica, esto significa que no puedes vender, hipotecar ni realizar ningún acto jurídico sobre los bienes hasta completar la adjudicación formal.
Requisitos previos a la adjudicación
Para llegar a esta etapa, las tres secciones anteriores del juicio sucesorio deben estar concluidas:
- Declaratoria de herederos — sentencia o acta notarial que te reconoce como heredero
- Inventario y avalúo — listado completo de bienes y deudas con avalúos comerciales vigentes
- Administración — cuentas rendidas por el albacea, deudas prioritarias pagadas (funeraria, gastos médicos, impuestos devengados)
Adicionalmente, necesitarás:
- Certificado de libertad de gravamen del inmueble ($849 MXN ordinario en CDMX)
- Constancia de no adeudo de predial y agua ($219 MXN cada una en CDMX)
- Avalúo comercial vigente (no mayor a 6 meses, $7,500-$28,000 MXN por propiedad)
- Boletas de predial y agua pagadas al corriente
Cómo se formaliza la adjudicación
Por vía notarial: El notario público redacta la escritura de adjudicación incorporando el proyecto de partición aprobado por todos los herederos. Se firma ante el notario con la presencia de todos los adjudicatarios.
Por vía judicial: El Juez de lo Familiar dicta la sentencia definitiva de partición y adjudicación. Esta sentencia se protocoliza ante notario público para generar la escritura correspondiente.
En ambos casos, la escritura de adjudicación constituye el nuevo título de propiedad del heredero. Sin embargo, este título no surte efectos frente a terceros hasta que se inscribe en el Registro Público de la Propiedad.
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Inscripción en el Registro Público de la Propiedad
La inscripción registral es el paso que da publicidad y oponibilidad jurídica a tu derecho. Los costos varían significativamente por estado:
- CDMX: $4,500 a $35,000 MXN (según valor del inmueble)
- Estado de México: Conforme a la Ley de Ingresos del municipio correspondiente
- Jalisco: Incluida en la tarifa única de escritura traslativa
- Nuevo León: Según tabulador del Registro Público estatal
El plazo de inscripción es generalmente de 15 a 30 días hábiles. Una vez inscrita, puedes solicitar el nuevo folio real a tu nombre.
El Impuesto ISAI en la adjudicación
Al escriturar, el notario retiene y entera el Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles (ISAI). Las tasas varían:
- CDMX: 2.13% a 4.97% (progresiva)
- Estado de México: 4.5% a 5.5%
- Nuevo León: 2% a 3% (con posible exención total si habitas el inmueble y no posees otro en el estado)
En la Ciudad de México, el programa de la Jornada Notarial 2026 ofrece subsidios de hasta 80% para herencias de casa habitación con valor catastral menor a $2,417,272 MXN.
Adjudicación parcial vs. total
Es posible adjudicar bienes de forma parcial — por ejemplo, escriturar primero el inmueble más urgente mientras se resuelve la distribución de otros activos. Esto es común cuando un coheredero necesita vender con urgencia o cuando hay bienes en diferentes estados con legislaciones y tiempos distintos.
También existe la figura de la adjudicación preferente: cuando un inmueble no puede dividirse físicamente sin perder valor, un coheredero puede quedarse con la totalidad compensando económicamente a los demás por su parte proporcional.
Protege tu adjudicación con un proceso ordenado
La Guía de Sucesiones y Herencias en México cubre las cuatro etapas del proceso sucesorio con los documentos específicos que necesitas en cada fase, incluyendo el checklist previo a la escrituración y la lista de subsidios fiscales vigentes por estado.
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