Casa Intestada: Qué Hacer Cuando un Familiar Muere Sin Testamento
La situación más común en México: la casa quedó intestada
"Mi papá murió y la casa quedó a su nombre sin testamento." Esta es la consulta legal más frecuente en materia sucesoria en México. Según datos del Colegio Nacional del Notariado Mexicano, más del 60% de los mexicanos fallecen sin haber otorgado testamento — lo que deja a miles de familias cada año enfrentando un proceso judicial para poder disponer de la propiedad.
El primer impulso es pensar que "la casa es de los hijos" automáticamente. No es así. Sin testamento ni juicio sucesorio formal, la casa sigue legalmente a nombre del fallecido aunque pasen años. Nadie puede venderla, hipotecarla ni transferirla sin completar el proceso legal.
Primeros pasos inmediatos
1. Obtén el acta de defunción en la Oficialía del Registro Civil. Es el documento que detona todo.
2. Consulta el RENAT (Registro Nacional de Avisos de Testamento). Aunque creas que no hay testamento, verifica: muchas familias desconocen que su padre otorgó uno durante la Jornada Notarial o la Semana del Testamento. La constancia cuesta entre $250 y $500 MXN.
3. Reúne documentación de la propiedad:
- Escrituras originales de la casa
- Boletas de predial (para identificar valor catastral y municipio)
- Comprobante de domicilio vigente
- Actas de nacimiento/matrimonio de todos los posibles herederos
Elige tu vía: notarial o judicial
Vía notarial (la más rápida): Funciona si TODOS los herederos son mayores de edad, tienen capacidad legal y están de acuerdo. Plazo: 4 a 8 meses. Costo base: $80,000 a $120,000 MXN en CDMX.
Vía judicial: Obligatoria si hay menores de edad entre los herederos, algún incapaz, o desacuerdo entre familiares. Plazo: 10 a 18 meses (sin conflicto) o 2 a 5 años (con litigio). Costo: $80,000 a $200,000+ MXN.
La diferencia de tiempo y dinero es enorme. Si calificas para la vía notarial, aprovéchala.
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Quién hereda la casa sin testamento
El Código Civil establece un orden estricto:
- Si el fallecido tenía cónyuge e hijos: La casa se divide en partes iguales (el cónyuge hereda como un hijo más)
- Si solo tenía cónyuge: El cónyuge hereda la totalidad
- Si solo tenía hijos: Se divide entre todos por partes iguales
- La concubina/concubinario tiene los mismos derechos que el cónyuge si acredita dos años de convivencia o un hijo en común
Atención: si la casa era bien mancomunado (adquirida durante el matrimonio bajo sociedad conyugal), el cónyuge sobreviviente ya es dueño del 50% por derecho propio. Solo el otro 50% entra a la masa hereditaria.
Mientras tanto: ¿puedo seguir viviendo en la casa?
Sí. El hecho de que la casa esté en sucesión no significa que debas desalojar. Los herederos presuntos tienen derecho a ocupar el inmueble durante el proceso. Sin embargo:
- No puedes hacer obras mayores sin autorización del albacea
- No puedes rentarla a terceros sin acuerdo de todos los coherederos
- Debes seguir pagando predial y servicios (son deudas de la masa hereditaria que eventualmente se descuentan)
Los costos ocultos que nadie anticipa
Además de los honorarios del notario o abogado, prepárate para:
- Publicación de edictos (obligatoria en vía intestamentaria): $7,500 a $25,000 MXN
- Avalúo comercial del inmueble: $7,500 a $28,000 MXN
- ISAI (impuesto de traslado de dominio): 2% a 5% del valor de la propiedad
- Derechos de inscripción en el Registro Público: $4,500 a $35,000 MXN
Para una casa de $2,000,000 MXN en CDMX, el costo total puede superar los $200,000 MXN — el 10% del valor del inmueble.
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