Escrituras de una Casa Heredada en México: Cómo Ponerla a Tu Nombre
Por qué la casa no es tuya hasta que tienes las escrituras
Tu padre te heredó la casa en su testamento — o el juez te declaró heredero legítimo. Pero legalmente, ese inmueble sigue a nombre del fallecido. No puedes venderlo, hipotecarlo ni usarlo como garantía hasta que completes la escritura de adjudicación y la inscribas en el Registro Público de la Propiedad.
Este es el trámite final del juicio sucesorio (la cuarta sección procesal), y es donde se concentran los costos más altos: honorarios notariales, impuesto de traslado y derechos registrales.
Requisitos para escriturar la casa heredada
Para que el notario público pueda redactar la escritura necesitas:
- Sentencia judicial o acta notarial de adjudicación (emitida al concluir las 4 secciones del juicio sucesorio)
- Escrituras originales del inmueble (título de propiedad del fallecido)
- Avalúo comercial vigente practicado por perito autorizado (no mayor a 6 meses)
- Certificado de libertad de gravamen — confirma que no hay hipotecas ni embargos
- Constancias de no adeudo de predial y agua
- Boletas de predial al corriente
- Identificación oficial vigente de todos los adjudicatarios
- CURP de los herederos
Si la casa tiene un crédito INFONAVIT vigente y el titular falleció, primero debes activar el Autoseguro por Defunción (para créditos contratados desde enero 2009) que cancela la deuda automáticamente. Esto se tramita en el Centro de Servicio Infonavit al menos 3 meses después del deceso.
Costos de escrituración por herencia (2026)
Honorarios notariales
| Estado | Sucesión testamentaria | Sucesión intestamentaria |
|---|---|---|
| CDMX | $12,019 (radicación) + 0.50% adjudicación | $21,667 + 0.50% adjudicación |
| Jalisco | $4,637 + factor progresivo | $4,637 + factor progresivo |
| Nuevo León | $7,000 (radicación) | $12,620 |
Impuesto ISAI (traslado de dominio)
Es el costo que más sorprende a las familias:
- CDMX: 2.13% a 4.97% del valor real del inmueble
- Estado de México: 4.5% a 5.5%
- Jalisco: 2% a 2.5%
- Nuevo León: 2% a 3%
Para una casa de $2,500,000 MXN en CDMX al 3.5%, el ISAI sería de $87,500 MXN.
Derechos de inscripción registral
La inscripción ante el Registro Público de la Propiedad cuesta entre $4,500 y $35,000 MXN en CDMX, dependiendo del valor catastral.
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Subsidios que reducen el costo drásticamente
Jornada Notarial CDMX (vigente hasta diciembre 2026):
- Casa con valor catastral menor a $2,417,272 MXN → 80% de descuento en ISAI y derechos registrales
- Casa de $2,417,272 a $2,843,849 MXN → 40% de descuento
Subsidio por herencia en línea directa (CDMX):
- Herencias entre ascendientes, descendientes o concubinos → 50% adicional en ISAI sin importar valor
Exención total en Nuevo León:
- Si el heredero habita la casa y no posee otro inmueble en el estado → exención del 100% del ISAI
Cuánto tiempo toma obtener las escrituras
Una vez concluido el juicio sucesorio y firmada la escritura:
- Firma ante notario: 1 día (con cita previa)
- Pago de impuestos y derechos: el notario los retiene al momento de la firma
- Inscripción en el Registro Público: 15 a 30 días hábiles
- Entrega de la escritura inscrita: 5 a 10 días hábiles después de la inscripción
Total desde la firma: 1 a 2 meses para tener tu escritura con folio real a tu nombre.
El error más costoso: vender antes de escriturar
Si la familia vende la casa "de palabra" o con un contrato privado antes de completar la adjudicación formal, el SAT puede reclasificar la operación y cobrar ISR como enajenación ordinaria — pierde la exención fiscal que aplica a herencias. Siempre completa el proceso sucesorio primero.
La Guía de Sucesiones y Herencias en México contiene el checklist completo de escrituración con los documentos por estado, los subsidios aplicables y los errores fiscales que debes evitar.
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