상속등기 법무사 비용과 절차 — 서류, 기한, 셀프 등기 가능 여부

부동산을 상속받으면 고인 명의에서 상속인 명의로 소유권 이전등기를 해야 한다. 등기 자체에는 법적 기한이 없지만, 취득세 신고 기한(6개월)과 배우자 상속공제 등기 기한이 사실상 등기를 강제한다. 법무사에게 맡기면 얼마나 드는지, 셀프로 할 수 있는지 정리한다.

법무사 기본 위임 보수

법무사 보수는 부동산 공시가격에 따라 법무사법에 의한 기준보수가 정해져 있다:

가산보수가 붙는 경우

• 상속인 5인 이상: 기본보수의 100% 가산
• 외국인 또는 재외국민 포함: 기본보수의 100% 가산
• 부가가치세 10% 별도

총 비용 예시

공시가격 5억 원 아파트, 상속인 3명:

• 기본보수: 약 460,000원
• 부가세: 46,000원
• 등록면허세 + 취득세: 별도 (공시가격의 약 3.16%)
• 법원 수수료: 부동산 1건당 17,000원(e-form) / 20,000원(방문)
• 총 법무사 보수: 약 50~60만 원 (세금 별도)

상속등기에 필요한 서류

피상속인(사망자)

• 폐쇄기본증명서(상세)
• 폐쇄가족관계증명서(상세)
• 주민등록말소자 초본
• 부동산 등기부등본

상속인 전원

• 기본증명서, 가족관계증명서(상세)
• 주민등록등본
• 인감증명서 + 인감도장 (또는 서명확인서)
• 상속재산분할협의서 (법정 상속분과 다르게 나눌 경우)

상속등기 기한 — 없지만 사실상 있다

상속등기 자체에는 법적 기한도 과태료도 없다. 그러나:

1. 취득세 신고·납부 기한: 사망월 말일 + 6개월 → 미신고 시 가산세 20%
2. 배우자 상속공제 등기 기한: 상속세 신고기한 + 9개월 → 미등기 시 공제 하향

취득세는 등기와 별개로 먼저 신고·납부할 수 있지만, 배우자 상속공제는 실제 등기 완료를 요구하므로 사실상 기한 내에 등기를 마쳐야 한다.

셀프 등기 가능한가

대법원 e-form(인터넷 등기소)을 이용하면 셀프 등기가 가능하다. 법원 수수료도 20,000원에서 17,000원으로 할인된다.

셀프 등기가 적합한 경우:

• 상속인이 2~3명 이내
• 법정 상속분대로 등기 (분할협의 불필요)
• 부동산이 1~2건

셀프 등기가 어려운 경우:

• 상속인 5명 이상
• 재외국민·외국인 포함
• 미성년 자녀 포함 (특별대리인 선임 필요)

세무사는 언제 필요한가

등기는 법무사, 세금은 세무사 영역이다. 상속 전문 세무사 비용은 기본 200~300만 원 선이며, 자산 규모에 따라 요율이 추가된다.

세무사 의뢰가 필요한 경우:

• 상속재산 10억 원 이상
• 사전증여 합산 이슈
• 배우자 상속공제 극대화 필요
• 세무조사 방어가 필요한 경우

전문가 선택 가이드, 등기 서류 체크리스트, 비용 시뮬레이션은 상속 절차 가이드에서 확인할 수 있다.

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