Mietvertrag Kündigen Todesfall: Sonderkündigungsrecht, Fristen und Haftung der Erben
Ein Mietvertrag endet nicht mit dem Tod des Mieters. Er geht im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf die Erben über – mit allen Rechten und Pflichten. Wer als Erbe die Kündigung versäumt, haftet unter Umständen mit dem eigenen Vermögen für Mieten, die monatelang weiterlaufen.
Was nach dem Tod des Mieters passiert: §§ 563 und 564 BGB
Das deutsche Mietrecht unterscheidet zwei Szenarien, je nachdem ob jemand mit dem Verstorbenen im gemeinsamen Haushalt gelebt hat oder nicht.
Szenario 1 – Haushaltsangehörige leben in der Wohnung (§ 563 BGB): Hat der Verstorbene mit einem Ehepartner, Lebenspartner, Kindern oder anderen Familienangehörigen zusammengelebt, treten diese Personen kraft Gesetzes in den Mietvertrag ein. Die Rangfolge ist gesetzlich festgelegt: Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner zuerst, dann im Haushalt lebende Kinder, dann sonstige Familienangehörige, dann Lebensgefährten mit auf Dauer angelegtem gemeinsamen Haushalt.
Möchte die eintretende Person das Mietverhältnis nicht fortsetzen, muss sie innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod dem Vermieter gegenüber erklären, dass sie den Eintritt ablehnt. Versäumt sie diese Frist, ist sie Mieterin – rückwirkend ab dem Todestag.
Szenario 2 – Keine Haushaltsangehörigen (§ 564 BGB): Lebte der Verstorbene allein, wird das Mietverhältnis automatisch mit den Erben fortgesetzt. Hier greift das Sonderkündigungsrecht.
Die einmonatige Ausschlussfrist: Wo Erben die Kontrolle verlieren
Das Sonderkündigungsrecht nach § 564 BGB erlaubt Erben, den Mietvertrag außerordentlich mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten zu kündigen. Die Kündigung muss allerdings innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod und vom Ausbleiben eines bevorrechtigten Eintritts schriftlich beim Vermieter eingehen.
Was bei Fristversäumnis passiert:
- Das Sonderkündigungsrecht erlischt unwiderruflich
- Das Mietverhältnis läuft als reguläres Dauerschuldverhältnis weiter
- Die Erben haften für die laufende Miete – nicht nur aus dem Nachlass, sondern potenziell mit ihrem privaten Vermögen
- Eine ordentliche Kündigung ist erst mit den regulären Fristen (drei Monate zum Monatsende) möglich
Bei einer Erbengemeinschaft muss die Kündigung von allen Miterben gemeinsam erklärt werden. Verweigert ein Miterbe die Mitwirkung, kann das Sonderkündigungsrecht nicht ausgeübt werden.
Praktische Schritte nach dem Todesfall
- Sofort prüfen: Hat jemand im Haushalt des Verstorbenen gelebt? Falls ja, greift § 563 (Eintrittsrecht). Falls nein, sofort § 564 ins Auge fassen
- Mietvertrag sichten: Kündigungsadresse des Vermieters oder der Hausverwaltung identifizieren
- Kündigung schriftlich verfassen: Sonderkündigung unter Berufung auf § 564 Satz 2 BGB, außerordentlich mit gesetzlicher Frist von drei Monaten
- Eingangsbestätigung sichern: Per Einschreiben mit Rückschein oder persönliche Übergabe mit Empfangsquittung
- Wohnungsübergabe planen: Termin mit dem Vermieter für Übergabeprotokoll und Schlüsselrückgabe vereinbaren
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Miete bis zum Ende: Was der Nachlass schuldet
Alle Mieten, die bis zum Ablauf der Kündigungsfrist anfallen, sind reine Nachlassverbindlichkeiten. Solange die Erben die Erbschaft nicht ausgeschlagen haben, haften sie dafür im Rahmen der Nachlassverwaltung. Haben die Erben die sechswöchige Ausschlagungsfrist (§ 1944 BGB; bei letztem Wohnsitz des Erblassers im Ausland oder Aufenthalt des Erben im Ausland zu Fristbeginn sechs Monate) bereits verstreichen lassen und ist der Nachlass überschuldet, bleibt als Schutzmaßnahme die Beantragung einer Nachlassverwaltung oder eines Nachlassinsolvenzverfahrens.
Die laufende Miete eines Verstorbenen ist einer der häufigsten „stillen Kostentreiber" im Nachlassfall – gerade weil Erben in den ersten Wochen mit Behördengängen, Bestattung und emotionaler Verarbeitung beschäftigt sind und die Mietfrage schlicht übersehen.
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