Arvskifte med Fastighet — Lagfart, Stämpelskatt och Praktiska Steg

Att ärva pengar på ett bankkonto är administrativt enkelt — banken betalar ut beloppet. Att ärva en fastighet är en helt annan sak. Lagfart ska sökas, stämpelskatt kan tillkomma, och om det finns särkullbarn bland arvingarna kan hela processen bli en förhandling.

Lagfart — obligatoriskt vid ägarskifte

När en arvinge övertar en fastighet genom arvskifte måste denne ansöka om lagfart hos Lantmäteriet inom tre månader. Ansökan görs digitalt eller per post och ska åtföljas av:

• Registrerad bouppteckning
• Arvskifteshandling (undertecknad av samtliga dödsbodelägare)
• Eventuell bodelningshandling

Utan lagfart kan du inte sälja, belåna eller i övrigt förfoga över fastigheten som ny ägare. Banken kräver lagfart för att bevilja bolån.

Stämpelskatt — fri vid arv, dyr vid köp

Här finns en viktig skillnad: om du förvärvar fastigheten genom arv (via arvskifte) är du befriad från stämpelskatt. Men om arvskiftet innebär att du köper ut andra delägare — det vill säga betalar ett belopp som överstiger din arvslott — betraktas den överstigande delen som ett köp. Stämpelskatten är 1,5 procent av taxeringsvärdet.

Det gäller att utforma arvskifteshandlingen korrekt. Om alla arvingar övertar fastigheten gemensamt och sedan säljer den vidare behöver ingen stämpelskatt betalas vid arvskiftet.

Särkullbarn och fastighetsarv

Om ett särkullbarn har rätt till arv och en stor del av dödsboets värde ligger i en fastighet uppstår ofta en konflikt. Den efterlevande maken vill kanske bo kvar — men särkullbarnet har rätt att kräva sin lott omedelbart.

Alternativen:

• Särkullbarnet avstår arvet till förmån för den efterlevande (arvsavstående enligt 3 kap. 9 § ÄB) — arvet bevaras som efterarv
• Utlösen — den efterlevande eller dödsboet betalar särkullbarnets andel kontant
• Försäljning — fastigheten säljs och likviden delas

Basbeloppsregeln (fyra prisbasbelopp, 236 800 kronor 2026) kan skydda den efterlevande makens rätt att behålla tillräckliga tillgångar, men räcker sällan till att behålla en fastighet av högt värde.

Kapitalvinst vid försäljning

Om dödsboet säljer fastigheten före arvskiftet beskattas kapitalvinsten hos dödsboet med 22 procent. Om arvingen istället tar över fastigheten via arvskifte och säljer den privat senare, ärver denne den avlidnes anskaffningsvärde (kontinuitetsprincipen) och beskattas vid framtida försäljning.

Valet mellan att sälja i dödsboet eller skifta ut och sälja privat bör göras medvetet — det kan innebära tiotusentals kronor i skillnad.

Fastigheter gör dödsbon komplexa. Guide till Dödsbo och Arv i Sverige innehåller beslutsmatriser för fastighetshantering och skatteoptimering.

Se fler guider för Sweden →